北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(资料图)

Q:

我到了鹤岗了，鹤岗就是中国一个普通3线以下城市，马路街道，市容市貌都做得可以，感觉不到贫穷。可是廊坊，保定，北三县，涿州，怎么那么穷啊……从北京出来，直接特别贫穷破烂的市政基础设施，这是为什么啊。为什么中国首都被环京贫困带包围，2005年就有人研究过中国的贫困县在首都北京周围。

A：

1、鹤岗是资源枯竭型城市，是衰落，可没有过辉煌哪儿来的衰落啊？所以这里不是贫穷，而是没有发展出新产业，导致新技术新投资进不来，再加上年轻人外流，所以才导致房价低迷的。

东北很多城市都这样儿，工业化发展的太早，造成城市化率早早的领先全国，而人口出生率却也早于全国降低。更主要的是地理因素导致这些年成本高而外销受阻，所以衰落。

2、环京河北不是衰落，而是还处在发展追赶期呢，没什么太多的积累，所以显的底子薄而已。这要是都有天津的底子也就不显穷了，或者每个城市来一轮雄安的那种基础设施建设，GDP能翻着跟头的向上窜。而投资在土地上的价值，最终都会由房价体现出来。

北方缺乏水运和对外港口，从隋唐以来一直没有南方发展快，都落后1000多年了。这些年也就是北京靠各种政策撑着，从周边净抽血了，没释放出什么有价值的产业。

3、这往长远了看吧，看到今年的热天了吧，这就是北方进入温暖期的好兆头。植被增加粮食增产，水道增多冰封期减少，汉唐的盛世或许又在北方大地出现。天时地利人和，天时是最重要的，三十年河东三十年河西，气候则是动辄千年一轮回。

总之北方的好日子快来了，否则谁也不敢逆天时而动的去凭空规划雄安，别着急，等着看吧。

仅供参考。

二

Q:

今年丰台出来一个区域加集团化发展，当然这个没有具体出台相应的调整。所谓区域有可能按照街道划分，比如丰台二中，丰台八中属于五里店街道，而且二中是丰台一小的原校址，所以如果真的调整跟区域挂钩，很有可能二中跟一小挂钩。

而丰台五小属于丰台街道地区，这个地区是丽泽附属中学，水平相当于丰台八中，如果调整很有可能跟三小一起挂丽泽附属，而且以丽泽附属的承接量也能吃下三小和五小的学生。当然以上没有对外的具体政策，未来如果这样发展，五小对接中学就弱了一个档次。

关于这个请问您有什么看法吗？另外如果我选择跨区中考，是不是在26年后入学高峰下降后再置换比较好，或者等到孩子上中学再置换也可以跨区中考？

A：

1、区域加集团化，我不知道具体怎么规定。但我觉得五小直接对口丽泽的可能性不大，不仅家长们不干，对十二中也不是好事儿，少了牛娃生源。所以就算是对口丽泽，点招的比例数量也大概率不变，至少标准不变。所以对牛娃或鸡娃家庭的影响不大，毕竟哪所牛中也愿意掐尖儿。

2、跨区中考，那肯定是等过了入学高峰再考虑啊，完全可以等中学再说，只要政策不变就来得及办手续。中考只需要有户口就行，到时候看哪儿的学区溢价低就买哪儿，溢价低的风险就低，用完了学位卖不卖的看情况了。

仅供参考。

三

Q:

我注意到您之前的一篇文章谈通州的投资价值不值。我的买房需求是保值、低风险，不追求增值，持有10年，保值的目标是年均涨幅至少3.6%。我注意到通州运河湾、百合湾、京贸国际等 二手房交易，在2021年前后跌幅开始减少，2022年很多都实现了止跌，2023年1季度实现了正增长。

想跟您请教，目前您还是持有2021年的观点吗？如果我的目标并非跑赢大盘，就是跑赢通胀，那么当前买入通州区域的二手房或新房，相比于海淀永丰、昌平南、朝阳王四营一带，是否值得推荐？

A：

1、我观点没变化啊，但我说的是通州的新房，跟这成熟板块二手房是两种产品。新房多数都在新区，升值预期已经被规划给透支了，几乎不可能有超出预期的可能，在郊区落后的概率更大。而这些成熟板块二手房就相对稳妥多了，没有新房溢价也就没什么风险。

运河板块挺好的，在通州算强势板块，就是也有些学区溢价和概念溢价，不算太高吧。另外2023年一季度的行情不是通州的，而是全国大城市都差不多，北京和通州都不特殊。

2、简单的对比一下近20多年的M2增幅吧，全中国没输的城市不多，几乎就是京沪深等几个超一线。所以我认为北京整体的楼市大概率能跑赢通胀，至少到目前为止大盘没输，但这3.6%谁敢保证啊，我也不懂。

3、二手房和新房俩概念，就跟二手车跟新车似的，不太好放一块儿比。这些板块也都完全不一样，差得远着呢，相当于问奥迪、金杯和挖掘机怎么相比？我也不知道，对这种宏观的也不太懂，对新房更不熟。这要不还是咨询渠道商或中介吧，他们卖房的更熟悉。

仅供参考。

四

Q:

我名下两套小户型，一套海淀非重点学区职工宿舍，89年房，在田村离地铁不到1公里，房屋总价大概在480左右。一套南五环外豆各庄回迁房，总价350左右。现在因孩子大了，三代人居住两居室，想改善居住环境，孩子已在海淀上小学。我俩人住房公积金有60万，可办理贷款60万，我应该怎么选择呢？

1、卖掉南五环的房，添点钱在本院再找个一小户型。家人在本院看到有一个小户型一层有个小阳台在售，考虑现住楼层高无电梯老人现在还能爬楼，等再过几年可能就上不去了，一层给老人住我们带孩子住高层。

但是小区北侧正在盖安置房楼层较高，施工要有个三五年。我家里人想买本小区的房，想等着拆迁，但是我看到的信息说老旧楼房几乎不可能再拆迁，只能腾退，腾退我们的房也换不了多大面。要是按1:1换两个房也就换90平两居室，住不了三代人。要是到时候再想换房，是否这个老小区卖不出去不好置换。

2、两套都出手，在附近再找个小区，因为考虑孩子现在上学在车道沟附近，以后上中学大概率也是理工附或十九中了，所以不能搬太远。想往四环内找房太贵了，卖两套也够呛买得起。

3、我自己瞎转悠几个小区环境有兰德华庭、永达逸家、玉海园等是海淀区离地铁较近，有一是石景山的翠谷玉景房价能接受，没有实地看小区，因为怕孩子上学有影响，不知道能不能买外区房，还有就是这个翠谷玉景的房子环境如何，因为看贝壳上介绍的挺少的。

请章哥帮忙参谋一下，现在换房是否合适，如何选择。

A：

1、这都说的是哪个小区啊？藏着掖着的，我水平不行猜不着。如果咨询就最好直接说具体的，就跟看病似的，非得让大夫猜自己哪儿不舒服何必呢？

2、老小区如果不是筒子楼的话连腾退也没可能，一般都是维护，最大的利好是原址重建。前提是安全等级达到D级，面积增加不多但房龄重新算，虽然改为二类经适性质也算是很大的利好。这我猜不着哪个小区，不知道说什么。反正一楼是流动性比较弱的，自住为主。也考虑好加电梯的问题，一旦加了的话对一楼就是利空。

3、孩子既然有了海淀学籍就用不着房子了。北京除非是朝阳那种单校划片的还看房籍户籍，否则就是九年制也不影响小升初。海淀没什么用房子的地方，连教委都说海淀小升初没有学区房，所以换到外区也不影响。

4、翠谷玉景自住为主，非常典型的两区交界，除非是海淀发展的都没地方了，否则一般不贵在这种地段儿投资太多，犯不上为石景山人们做贡献。

5、是否换房自己定吧，房子是用来住的，看自己的喜好。

仅供参考。

五

Q:

山东人，等落户，预算400，看好东三环潘家园弘善家园的两居室80平了。想问问为什么价格低，是不是属于洼地？未来的发展如何，算不算学区房？

A：

1、400万80平，5万一平，这单价有点儿偏低吧？有可能房子户型什么的有硬伤，未必影响保值，但流动性一般不太好。

2、弘善属于价格洼地，不属于价值洼地，一分钱一分货，二手房市场都是买卖双方用真金白银试探出来的价格，谁也不傻的。

3、为什么价格低，房产的价值由地段儿决定，至少是大部分。这地段儿就不是太好呗，否则谁会拿来盖安置房啊？好地块还都留着卖钱呢。两区交界铁道旁边又挨着医院，再加上又算城南，开发商品房也卖不上高价，所以就规划成前门外的安置房和十里河回迁房了。

其次就是这性质问题，安置房小区从设计到质量的档次一般都不太高。这里又加了个更字，设计师光想着多塞人了，对宜居性不是太重视。所以密度比较大，户型设计的也不算太好，找个南北通透方方正正的不是太容易。

还有就是维护问题了，物业不是太给力，至少是前些年不算太到位，后来据说是整改了，但也不太好提高。绿化和公共设施什么的都普通，和商品房有一定的差距。

基本就这情况，商品价格是供需关系决定的，来买房的虽然不少，但都不是太愿意出高价，也就抬不上去了。以后大概率也是这趋势，也算南三北五，不太好改变。挨着医院也受点儿影响，不太好控制人家租户。

4、到现在为止不算学区房，汇文是只接收东城户籍的拆迁户孩子的，朝阳户籍的买了也没用，应该是只能上幼儿园吧。以后会不会向朝阳放开不知道，这得问教委了。

5、总之就是普通小区，自住为主，其他的期望值别太高。小区也挺好的，老北京的文化氛围浓厚。

仅供参考。

六

Q:

我现在住的是紫竹院的老破小，60平值700万吧，看了朝阳CBD的老公寓感觉很宜居，但看您说升值慢又有些犹豫，请问能不能投资？

如果能的话我准备明年孩子高考之后就置换，主要是为了自住，我在崇文门工作，升值方面其实不强求，只要能略超大盘或不落后即可。请尽快回复。

A：

1、投资房产有两种获利模式，一种是赚升值的钱，另一种是赚租金，二者一般不可兼得，因为不是同一个市场。

那老公寓既然是升值相对慢，换来的就是居住的性价比高，租金也相对高。朝阳的平均租售比是700，年回报率就是1.5%左右。而老公寓一般都是在600以下，500的不算少，年回报率能达到接近2%或更多。所以这就看自己重视什么了，投资升值方面就普通，投资租金回报就合适。

2、略超大盘或不落后“即可”，要求不低了。不落后有可能，在某些阶段能做到和大盘同步，但超过是可能性不大的，而且时间长了的话大概率还是略有落后。现在这些公寓的价格就不高了，跟周边老破小差不多，而前些年是超出老房30-40%的。

3、总之看自己重视哪方面吧，甘蔗不能两头甜，总得有些取舍。

仅供参考。

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